每經記者王杰發自北京
“地王”的出現，一直被視為抬高房價的背後推手。北京“國五條”細則的落地，絲毫沒有澆滅房企拿地的熱情。
“特別在5月下半月全國各地湧現'地王'潮，這不僅代表開發商的預期高漲，也會影響在售物業的價格和購房者的市場預期。”中原地產市場研究部總監張大偉表示。
近日，有業內人士告訴《每日經濟新聞》記者，目前，北京地區已有三分之一的銀行，把首套房貸利率優惠提高到九折。還有業內人士預測，信貸政策的收緊，或成為房價上漲新“緊箍咒”。不過，記者並未獲得權威部門的證實。
房產投資回報率降低
據北京住房公積金網顯示，“國五條”地方細則出台後，北京率先上調二套房貸首付比例。無論是公積金貸款還是商貸，二套房貸款首付比例都從此前的60%提高至70%。
近日，偉嘉安捷企劃經理吳昊告訴《每日經濟新聞》記者，目前，北京地區已有三分之一的銀行，已經把首套房貸利率優惠提高到九折。
投資者小潘雖持有北京購房資格的“房票”，但仍在觀望。小潘告訴記者，首付比例提高、貸款利率增加，使他並不看好北京樓市的投資現狀。
張大偉告訴記者，按照北京五環外90平方米兩居室計算，總價均高於250萬元。北京中等收入家庭按照年15萬元計算，支付這種房屋需要16年以上。
一般而言，國際標準的房產租售比為1:100~1：200，被稱為國際租售比警戒線。在北京等一線城市的租售比已經突破了1:500，也就是年投資回報率不足2%，甚至低於銀行定存利率。
上海易居研究院研究員嚴躍進認為，房貸政策進一步收緊，導致房貸交易量下降，是符合政策初衷的。從政策層面來看，將購房的優先權讓位於首次置業者，符合樓市調控的公平性原則。同時打擊了部分二套及以上購房者的熱情，並將相應的房貸資源、住房資源等優先安排給首套置業者。
公積金亦在收緊
與商業貸款相比，公積金貸款的利率具有顯著的優勢，也是購房者降低貸款利率成本的重要手段。不過，隨著房地產宏觀調整政策的進一步細化，公積金貸款政策也開始出現重大調整。
機構統計數據顯示，北京市住房公積金貸款佔比2012年首次突破30%，可見公積金貸款對房貸的支持力度非常大。單套房貸款公積金貸款額持續上漲，在2012年達到了63.3萬元，創歷史新高。公積金只認房的政策是2012年樓市改善性需求下半年逐漸佔比增加的最主要原因。支付能力強的改善型需求的入市也間接促進房價上漲。
相比2012年，2013年的住房公積金貸款計劃明顯萎縮，減少比例高達22.6%。在2013年前3月，為避開“國五條”細則大量房產緊急成交的情況下，公積金額度已經被透支，因此公積金甚至商貸緊縮成為必然。
此前，在公積金貸款額度確定標準中，要保留的生活費為400元。此次新標準中的基本生活費標準，按照相關部門公佈的數據，為每月不低於980元。如果借款申請人為單身的，每月保留生活費至少980元；借款申請人為已婚的，每月保留生活費至少1960元。此次要保留的生活費增加了將近一倍，這意味著可以貸款的額度會相應降低。
一位業內人士分析，主要影響還是改善需求，特別是對於90平方米以上改善類物業有一定影響，對低收入剛需也有一定影響。
“國五條”細則落地後，全國土地市場持續升溫，高單價、高溢價地塊頻現，多地“地王”紀錄屢被刷新。
地產專家陳寶存指出，新一輪的“地王”會推動周邊一手房、二手房的房價和拆遷安置補償費用的增加。高溢價率產生的後果是下一輪土地基價的增高，且成為下一輪房價飆升的誘因。
嚴躍進認為，信貸政策收緊，對於“地王”項目的入市則是一種打擊。從邏輯上講，這部分“地王”項目的產品，往往是以改善型需求及投機性需求為主。而信貸政策收緊，往往也是對這幾部分的購房需求打擊最大。因此，“地王”項目面臨市場收緊的風險。
南昌梅嶺景區商舖無證銷售部分項目涉嫌未批先建
每經記者於垚峰南昌攝影報導
擁有“國家風景名勝區、國家森林公園”雙重招牌的南昌梅嶺風景區，如今正在揮霍著這些資本。梅嶺風景區所在地南昌市灣里區，在“大拆遷、大收儲、助推大投入、大建設、大發展”的發展理念指導下，正在大量拆建，包括梅嶺風景區內的兩座集鎮——太平鎮和梅嶺鎮。
近日，《每日經濟新聞》記者獲悉，在梅嶺風景區核心的太平鎮，當地極力打造的太平旅遊街心街已經建成，並開始銷售。但銷售處未看到預售許可證及建築規劃許可證等相關證件。此外，在項目報批單位上，灣里區旅遊局與規劃局的說法“打架”。
灣里區旅遊局一位姓徐的副局長向《每日經濟新聞》記者表示，這是一個舊城的翻新項目，當初沒有想到會推倒重建，一些手續正在辦理。
業務員推銷商舖未見預售證/
據一位遊客反映，在距離梅嶺風景區獅子峰主峰不到1千米的地方，一座新建的旅遊商貿街正在銷售，並且在銷售處看不到任何證件。
6月2日，《每日經濟新聞》記者來到梅嶺風景區內的太平鎮，這裡正是太平旅遊商貿街所在地，又稱心街。在心街大門右側第一間正是銷售處，一位業務員見記者走進來，立刻介紹起了這兒的房子。該業務員說，這裡有30~60平方米的房子可供銷售，均價在5500元/平方米左右，由於緊鄰獅子峰，地理位置好，可以自己住，也可以投資。
在銷售處內，只有一張大的辦公桌，幾把椅子，桌子上放著幾張宣傳單頁，地上還堆放著厚厚的一堆宣傳頁。雪白的牆壁上，未見任何與銷售有關的證件。但在外面的玻璃上面，有一些諸如“首付五萬，不一樣的服務，不一樣的體驗，不一樣的享受”之類的宣傳標語。
當記者詢問為何沒有預售許可證和建設規劃許可證等相關證件時，該業務員說，目前這些證都還在辦理之中。
隨後，記者走進心街，看到整個商貿街有3排建築，編號到18棟為止。心街中間，還有一條人工的河流，沿河兩邊的商舖已經有商家入住。一家店主告訴記者，現在入住的商家大部分都是租的，她這間店鋪聽說已經賣掉了。“商舖是開發商開發的，但租店面都是和政府籤的合同。”
記者以租鋪人的身份電話聯繫了負責店鋪招租的太平鎮一位姓雷的書記。他表示，整個商舖是開發商建的，目前還沒有取得預售許可證，可以接受預訂。“商舖不太好賣，為了推動商舖的銷售，開發商把商舖交由政府來運營。”
規劃局與旅遊局說法“打架”/
為了進一步了解情況，記者來到負責景區內項目報批的灣里區旅遊局。一位姓徐的副局長告訴《每日經濟新聞》記者，她也知道太平鎮的心街項目，這是在老城的基礎上改造的項目。原來只是準備老城改造，沒想到最後做成了一個新項目。徐副局長還表示，梅嶺風景區是國家級風景名勝區，項目的報批需要江西省住建廳風景中心批复。
隨後，記者來到了灣里區城鄉規劃建設局。規劃局一位工作人員向記者提供了太平旅遊商貿街的規劃證件。證件顯示，建設用地許可證發布的時間是2004年，建設規劃許可證的發證時間是2007年。該工作人員表示，心街所有的手續都是有的，所有的規劃證件都是灣里區規劃局發布的。
在心街的展示版上，對心街項目有一個簡介：心街項目於2012年5月啟動，僅用半個月時間，拆除破舊房屋近8萬平米，搬遷住戶480餘戶，僅用半年時間，新建了一個贛派與徽派風格相融合，呈現“江南水鄉特色、小橋流水印象”優美畫面的文化休閒旅遊街區。
從上述信息中，給人直觀的感受就是，一個2004年就取得用地的項目，將近10年之後，才啟動拆遷工作，令人不解。同時灣里規劃局的批復與旅遊局負責人稱所有項目均需省住建廳批复，亦相互矛盾。
在梅嶺風景區的梅嶺鎮，同樣在進行一個大的房產項目——江西明清古建築博覽園。在項目外圍牆上，“贛宅大家、贛園風情”等大幅宣傳語格外醒目。圍牆內，機器轟鳴，工人正在不停地作業。
對於這個項目，上述灣里區旅遊局負責人表示，這個項目的規劃一直在報批，基本上是同意了，但是其中有一些修改，導致批復一直沒有正式下文。
52項目未解凍/
據了解，梅嶺風景區自2004年1月被批准為國家級風景名勝區之後，南昌市、江西省分別對梅嶺風景區做了控制性規劃。
2006年6月，南昌市人大常委會制定並通過的《南昌市梅嶺風景名勝區條例》提出，按照風景資源的景觀價值和保護需要，風景區分為一級、二級、三級保護區，並按等級分別管理。
南昌市人大常委會法工委主任陳文斌在接受《每日經濟新聞》記者採訪時說，南昌市人大製定了梅嶺風景區條例，當地景區管理會應制定詳細的規劃，並按規劃要求實施。“如果制定了規劃，而不按規劃，違規批建，這就是違法；如果沒有製定規劃，就是瀆職。”
據江西省住建廳有關負責人介紹，梅嶺風景區的控制性規劃，2008年獲得了國家住建部的批复。在此之後，梅嶺風景區所有項目規劃，都要報批江西省住建廳批复。
期間，為了保護梅嶺風景區，南昌市叫停了梅嶺風景區的52個項目，至今沒有解凍。在城鎮化進程中，灣里區提出了“大拆遷、大收儲、大招商，助推大投入、大建設、大發展”的口號。一進入灣里區，到處可見拆遷、建設的場景，以至於在梅嶺風景區內，未獲批复的項目，也如火如荼地建設。
江西師範大學歷史文化與旅遊學院一位不願具名的教授認為，作為南昌的後花園，灣里區為了追求經濟效率，大規模拆建，現在已經影響了梅嶺風景區的形象。上述教授補充說，“灣里這是在揮霍上天賜予其的自然資本，不加節制地開發與發展，未來'後花園'恐將名存實亡。”
This entry passed through the Full-Text RSS service — if this is your content and you're reading it on someone else's site, please read the FAQ at fivefilters.org/content-only/faq.php#publishers. Five Filters recommends: 'You Say What You Like, Because They Like What You Say' - http://www.medialens.org/index.php/alerts/alert-archive/alerts-2013/731-you-say-what-you-like-because-they-like-what-you-say.html
留言列表
留言列表